19. Mai 2026

BGH kippt Drei‑Angebote‑Regel:

Was Eigentümer und Verwalter jetzt wissen müssen

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27.03.2026 (V ZR 7/25) eine wichtige Grundsatzentscheidung getroffen, die die Verwaltungspraxis vieler Wohnungseigentümergemeinschaften nachhaltig verändern wird.

Nach dieser Entscheidung müssen WEGs nicht mehr zwingend drei Vergleichsangebote einholen, um eine ordnungsgemäße Verwaltung sicherzustellen. Entscheidend ist künftig nicht die Anzahl der Angebote, sondern die Frage, ob die Entscheidung nachvollziehbar, wirtschaftlich und sachlich begründet ist.

Damit beendet der BGH eine jahrelang verbreitete Annahme, die in der Praxis häufig zu Verzögerungen, unnötigem Aufwand und wenig aussagekräftigen Vergleichsangeboten geführt hat.

Warum dieses Urteil die Praxis spürbar verändert

In vielen Verwaltungen galt lange Zeit die Regel, dass drei Angebote zwingend einzuholen seien.

Diese Praxis führte jedoch immer wieder zu Problemen.

Sanierungen und Instandsetzungen verzögerten sich, weil zusätzliche Angebote eingeholt werden mussten, obwohl diese oft kaum vergleichbar oder inhaltlich unbrauchbar waren. Gleichzeitig entstand ein erheblicher Verwaltungsaufwand, der in vielen Fällen keinen echten Mehrwert bot.

Ein anderes weit verbreitetes Problem: Handwerker, die keine Kapazitäten haben und somit die Auswahl an möglichen Angeboten sowieso beschränken.

Abgesehen davon kann es auch durchaus sein, dass man bereits bewährte Unternehmen bevorzugt und die WEG grundsätzlich gart kein Intetresse an vergleichsangeboten hat.

Der BGH schafft deshalb nun Klarheit und stärkt die Entscheidungsfreiheit der Eigentümergemeinschaften. Die Verwaltung kann künftig schneller und flexibler reagieren und sich stärker an den tatsächlichen Marktbedingungen orientieren.

Was der BGH konkret entschieden hat

Der Bundesgerichtshof hat mehrere zentrale Punkte hervorgehoben, die für die Praxis maßgeblich sind:

• Vergleichsangebote bleiben sinnvoll, sind jedoch nicht zwingend vorgeschrieben.
• Ein Beschluss kann auch dann ordnungsgemäß sein, wenn nur ein einziges Angebot vorliegt, sofern die Entscheidung sachlich begründet und wirtschaftlich vertretbar ist.
• Maßstab bleibt weiterhin die ordnungsgemäße Verwaltung nach § 18 WEG.
• Gerichte werden künftig stärker den Entscheidungsprozess und die Begründung prüfen, anstatt sich allein auf die Anzahl der eingeholten Angebote zu konzentrieren. Hierbei können vielerlei Gründe Berücksichtigung finden, bspw. eine Eilbedürftigkeit, ein bereits vorhandenes Vertrauensverhältnis zu einem Unternehmen oder andere Faktoren.

Konsequenzen für Verwalter

Für Verwalter bedeutet das Urteil eine deutliche Entlastung, gleichzeitig steigen jedoch die Anforderungen an die Qualität der Entscheidungsgrundlagen. Beschlussvorlagen können künftig flexibler gestaltet werden, da kein Zwang mehr besteht, drei Angebote einzuholen, nur um eine vermeintliche Regel zu erfüllen, zumal diese auch oft missbraucht wurde, um Beschlüsse sinnlos anzufechten.

Stattdessen rückt die Transparenz der Entscheidungsfindung in den Vordergrund.

Eigentümer müssen klar nachvollziehen können, warum ein bestimmtes Angebot ausgewählt wurde. Dazu gehören nachvollziehbare Kriterien wie Leistungsumfang, fachliche Qualität, Preisstruktur oder die Verfügbarkeit des Anbieters.

Die Vorlage von zwei Angeboten gilt allgemein als unkritisch, wenn Eigentümer sich auch vor der Beschlussfassung mit den Angeboten auseinandersetzen können.

Konsequenzen für Eigentümer

Auch für Eigentümergemeinschaften bringt das Urteil mehr Handlungsspielraum. Entscheidungen können schneller getroffen werden, da keine künstlichen Verzögerungen durch fehlende Vergleichsangebote entstehen. Gleichzeitig steigt die Verantwortung der Eigentümer, da ein einzelnes Angebot nur dann ausreicht, wenn es plausibel, marktüblich und nachvollziehbar ist.

Der Blick auf das Preis‑Leistungs‑Verhältnis wird damit wichtiger denn je.

Gut für Eigentümer zu wissen: Sie können jederzeit auch eigene Angebote einholen und in Diskussionen miteinbringen.

Praxisbeispiele:

Sanierung der Heizungsanlage

Wenn nur ein Angebot vorliegt, weil andere Betriebe über Monate hinweg ausgelastet sind, kann die Eigentümergemeinschaft dennoch einen Beschluss fassen. Voraussetzung ist, dass dokumentiert wird, dass weitere Angebote nicht erhältlich waren und dass das vorliegende Angebot marktgerecht erscheint.

Reinigung der Treppenhäuser

Ein Angebot eines langjährigen Dienstleisters kann ausreichend sein, wenn Preis und Leistung im Vergleich zu früheren Verträgen angemessen erscheinen. Entscheidend ist, dass keine ungewöhnlichen Preissprünge auftreten und die Leistungsbeschreibung stabil bleibt.

Kostengünstige Angebote

Handelt es sich um Angebote, deren Kosten sich in einem überschaubaren Rahmen handeln, wird die Einholung von nur einem oder zwei Angeboten grundsätzlich meist als unkritisch bewertet. In der Praxis richtete man sich hier nach Kosten zu 3 - 5.000 EUR.

Fassadensanierung über 250.000 €

Bei größeren Projekten ist besondere Vorsicht geboten. Liegt nur ein Angebot vor und wurde keine Marktsondierung durchgeführt, fehlt die Grundlage für eine wirtschaftlich vertretbare Entscheidung. In solchen Fällen sind zusätzliche Prüfungen, Plausibilitätsbewertungen und eine sorgfältige Dokumentation unerlässlich.

To‑dos für Verwalter:

So setzen Sie das Urteil rechtssicher um!

• Dokumentation schärfen: Verwalter sollten klar festhalten, warum ein bestimmtes Angebot ausgewählt wurde und welche Kriterien dabei eine Rolle gespielt haben.
• Marktkenntnis belegen: Unverbindliche Preisindikatoren, Benchmarks, Erfahrungswerte oder frühere Verträge können als Vergleichsmaßstab dienen.
• Transparenz erhöhen: Eigentümer sollten frühzeitig eingebunden und über Entscheidungsmaßstäbe informiert werden.
• Beschlussvorlagen anpassen: Die Begründung und die Wirtschaftlichkeitsprüfung sollten im Mittelpunkt stehen, während die Anzahl der Angebote eine untergeordnete Rolle spielt.
• Leistungsbeschreibungen präzisieren: Klare und vergleichbare Leistungspositionen erleichtern die Plausibilitätsprüfung.
• Risiken dokumentieren: Bei größeren Projekten sollten Aspekte wie Qualitätssicherung, Gewährleistung, Terminrisiken und Preisgleitklauseln sorgfältig festgehalten werden.

Fazit: Mehr Flexibilität, weniger Formalismus – aber höhere Anforderungen an die Begründung

Die starre Drei‑Angebote‑Regel gehört der Vergangenheit an.

Entscheidend ist nicht die Anzahl der eingeholten Angebote, sondern die Qualität der Entscheidungsgrundlage.

Wirtschaftlichkeit, Nachvollziehbarkeit und Transparenz stehen im Mittelpunkt.

Auch wir erachten diese Neubeurteilung als sinnvoll, da sie sich vielmehr an der Praxis orientiert.